Preguntas frecuentes sobre hipotecas REDAL (FAQ definitivo)

Es una hipoteca (sobre todo variable o mixta) cuya escritura no incluye una fórmula clara y correcta para recalcular la cuota cuando cambia el tipo de interés. Sin fórmula, la cuota futura queda indeterminada.

REDAL viene de “Rédito ad Libitum”. Se usa para expresar que, si falta la fórmula de recálculo, la devolución del capital queda sin determinación objetiva en el contrato.

Es técnico y contractual. No trata de vulnerabilidad económica, sino de si la hipoteca está bien determinada matemáticamente.

No. IRPH/suelo son temas de tipo de interés. REDAL es un problema de cálculo de la cuota: falta o falla la fórmula que lo determina tras revisiones.

No. Es más frecuente en variables y mixtas. En fijas es raro porque no hay revisiones periódicas de interés.

Una fórmula que permita calcular la nueva cuota usando capital pendiente real, interés revisado real y plazos restantes reales.

Puede haberse hecho, pero es cuestionable: un contrato debe permitir conocer y verificar el resultado económico. Si no puedes calcular la cuota con la escritura, hay indeterminación.

El TIN te dice “qué interés se aplica”. La fórmula te dice “qué cuota sale con ese interés”. Sin fórmula, el TIN no te permite verificar nada.

Sí. Esa parte define el interés, pero no define cómo ese interés se convierte en cuota tras cada revisión.

Frases vagas como: “se recalculará la cuota”, “se ajustará automáticamente”, “según criterios internos”. Si no van acompañadas de fórmula, son alerta.

Sí. Pídela por escrito. Una hipoteca sólida debería tenerla en la propia escritura.

En la práctica, la entidad aplica su cálculo interno. Eso es justo lo que REDAL cuestiona: el contrato no fija un resultado único.

Sí. En sistema francés, una revisión correcta genera una nueva cuota determinable con fórmula objetiva. Si no, es señal REDAL.

Que no puedes verificar el cálculo. La cuota queda indeterminada y depende del criterio del banco.

Puede ser por distintas razones, pero en REDAL suele pasar porque el banco recalcula con variables teóricas o método no pactado.

No. Si la cuota revisada no permite amortizar bien en el plazo pactado, hay error estructural de cálculo.

Cuando el cuadro real muestra cambios en capital pendiente o amortización que no pueden salir de una fórmula coherente.

No necesariamente. El plazo puede mantenerse “sobre el papel” aunque el recálculo de cuota sea erróneo o indeterminable.

Solo se confirma reconstruyendo: si tu “cuadro limpio” da otro capital pendiente, hay error REDAL.

Porque si las cuotas revisadas son indeterminables, la amortización real también lo es. Y eso afecta al saldo pendiente.

Que la entidad aplica revisiones y cuotas sin respetar la lógica matemática del sistema pactado.

Diferencias grandes y repetidas tras revisiones que no se explican solo por el cambio de interés.

• Capital pendiente baja a saltos raros.
• Amortización de capital irregular tras revisiones.
• Cuota no sigue al Euríbor de forma razonable.

Es cuando intereses o costes se integran en el capital pendiente, aumentando deuda de forma no transparente o no pactada.

Sí. Si el banco usa plazos teóricos para recalcular cuota, puede generar diferencias REDAL.

Pide histórico y cuadro completo. Si no cuadra, se reconstruye y se demuestra la diferencia.

No siempre, pero sí implica que hay que verificar, porque la deuda reclamada puede estar inflada.

Revisiones de interés sin fórmula de cuota en la escritura.

Busca “fórmula”, “ecuación”, “cálculo de la cuota”. Si no aparece donde habla de revisiones, mala señal.

En el paso de interés fijo a variable, y en las revisiones del tramo variable.

Puede ser indicio fuerte. Hay que revisar escritura y reconstruir para confirmarlo.

Es una alerta roja. Si el método fuera contractual, podrían señalarte la fórmula en escritura.

Rehacer el cuadro desde el inicio con fórmulas determinables, usando revisiones reales y capital pendiente real, generando un “cuadro limpio”.

• Escritura completa.
• Cuadro real actualizado del banco.
• Histórico de revisiones.

Puedes detectar señales, pero para una defensa sólida suele hacer falta apoyo técnico/pericial.

Un cuadro limpio, la diferencia frente al banco y el saldo vivo real.

A veces basta con una revisión: si no hay fórmula, el contrato ya es indeterminado en ese punto.

Puede ser una defensa fuerte, porque cuestiona el saldo vivo reclamado si nace de un cálculo indeterminado.

No siempre, pero para tribunales suele ser clave: convierte el vicio matemático en prueba clara.

No. Es una vía discutida y depende del caso. Por eso hay que presentarla con números claros y estrategia legal seria.

La tesis REDAL cuestiona el pacto de amortización o de recálculo, no necesariamente toda la hipoteca. La vía exacta depende del caso.

Si la reconstrucción demuestra diferencia de deuda o cuotas, se puede estudiar reclamación o compensación.

Puede haber REDAL en el tramo anterior o en el nuevo contrato. Se revisan ambos.

Sí. No hace falta estar en impago para revisar una hipoteca.

Sí. En trayectorias largas es cuando más diferencias acumuladas aparecen.

No. Es un análisis técnico/contractual aplicable en cualquier territorio.

1. Consigue escritura completa.
2. Pide cuadro real actualizado.
3. Tráelo a la PAH y lo revisamos juntas.

Pídelo por escrito. Es tu derecho. Si no lo entrega, en PAH te ayudamos a insistir y documentarlo.

• No firmes acuerdos sin entender el saldo real.
• No te quedes con explicaciones verbales sin fórmula.
• No vayas sola/o si te supera: ven con PAH.

Sí. Este empoderamiento existe para eso: acompañamiento colectivo para que nadie vaya solo/a.