Errores contables más frecuentes en hipotecas REDAL
Una hipoteca REDAL no es solo “que falte una fórmula en la escritura”. Se nota en la vida real porque el banco acaba aplicando cálculos internos que generan errores contables y matemáticos.
Aquí te explicamos los fallos más frecuentes que aparecen en cuadros reales cuando una hipoteca tiene indeterminación REDAL.
Idea clave (explicada fácil)
Si la escritura no define cómo recalcular la cuota, el banco la recalcula “a su manera”. Ahí nacen los errores REDAL.
Muchos de estos errores no se ven al inicio, aparecen con las revisiones del interés.
Errores más comunes que aparecen en el cuadro real
📉 1. Cuota recalculada con datos “teóricos”
El banco aplica el nuevo interés, pero recalcula la cuota usando un capital pendiente o un número de cuotas que no coincide con lo real.
⚠️ 2. Saltos imposibles en el capital pendiente
Un mes amortizas X, y al siguiente el capital pendiente baja menos o incluso sube sin lógica. Eso rompe la progresión normal del sistema francés.
🧾 3. Cuotas que no amortizan lo pactado
Tras una revisión, la nueva cuota no permite amortizar el capital restante en el plazo pactado. Resultado: la deuda queda inflada o eternizada.
🔁 4. Revisiones aplicadas sin fórmula clara
El contrato solo dice “se recalculará”. En la práctica el banco cambia el algoritmo cuando quiere, y eso genera diferencias enormes acumuladas.
💥 5. Intereses o costes que se “capitalizan”
Aparecen casos donde intereses devengados o costes se meten dentro del capital pendiente. Eso es una forma de capitalización indebida.
📊 6. Diferencia entre cuadro inicial y cuadro real
El cuadro que te enseñaron al firmar no coincide con el real. Y no hablamos de pequeñas diferencias: a veces el método aplicado no es el que dice la escritura.
Señales que cualquier familia puede detectar
- Tu cuota cambia tras revisión pero nadie te enseña cómo sale.
- El Euríbor baja mucho y tu cuota baja muy poco.
- El capital pendiente baja “a trompicones”.
- Pagas años y la deuda se mantiene altísima.
- El banco no puede señalarte una fórmula en la escritura.
Si te suena una o varias, vale la pena revisar.
Parte técnica (para quien quiera profundidad)
1) Sistema Francés mal aplicado
En SF correcto, tras revisión, la cuota constante debe recalcularse con:
C = P · [ i · (1+i)^n ] / [ (1+i)^n – 1 ]
Error REDAL típico: recalcular C con un P o n que no son los reales, desvirtuando la equivalencia financiera.
2) Saltos matemáticamente imposibles
Si la suma del capital amortizado real en los plazos restantes no iguala el capital pendiente antes de la revisión, se ha aplicado un algoritmo no pactado o un cálculo erróneo.
3) Revisiones mal aplicadas
El banco aplica el nuevo TIN al capital pendiente, pero recalcula la cuota con variables incorrectas (n teórico, P teórico, redondeos opacos).
4) Capitalización indebida (anatocismo encubierto)
Ocurre cuando intereses ya devengados (o no pagados) pasan a formar parte del capital pendiente, o cuando el recálculo provoca amortización negativa.
No es un “detalle”: cambia la deuda entera.
5) Ruptura de la única interpretación matemática válida
Si el contrato permite más de una interpretación financiera porque falta la fórmula, el cálculo queda al arbitrio de la entidad. Esa es la esencia del vicio REDAL.
Los errores REDAL no son “opiniones”. Son matemáticas.
Si sospechas que tu cuadro real tiene incoherencias, tráelo a la PAH y lo miramos contigo.