Cómo se corrige una hipoteca REDAL (reconstrucción del préstamo)
Detectar una REDAL es el primer paso. El siguiente es el más importante: reconstruir la hipoteca con matemáticas correctas para saber cuál debería ser tu deuda real.
Aquí te explicamos el método de forma sencilla, y con técnica para quien quiera profundizar.
Idea clave (explicada fácil)
Corregir una REDAL es rehacer tu hipoteca desde el día 1 aplicando una fórmula clara y verificable. Luego se compara con lo que hizo el banco.
Si el banco calculó mal (o con un método no pactado), la deuda pendiente que te reclama puede ser más alta de lo real.
Paso a paso: cómo se reconstruye una hipoteca REDAL
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Reunir los documentos clave.
Escritura completa + cuadro real del banco + histórico de revisiones. -
Localizar el punto REDAL.
Normalmente está en la cláusula de revisión: hay interés nuevo pero no fórmula de cuota. -
Reconstruir el préstamo mes a mes.
Se recalcula cada periodo usando: capital pendiente real, interés revisado real y plazos reales. -
Generar el “cuadro limpio”.
Es un cuadro de amortización hecho con matemáticas coherentes, sin arbitrios del banco. -
Comparar con el cuadro del banco.
Si hay diferencias relevantes, estamos ante un error estructural REDAL. -
Calcular la deuda real.
Con el cuadro limpio se obtiene: qué capital debería quedar pendiente de verdad.
¿Qué documentos necesitas traer?
- Escritura completa (mínimo: amortización, revisión de interés, anexos financieros).
- Cuadro real actualizado del banco (con revisiones aplicadas).
- Histórico de revisiones (si el banco lo dio por cartas o recibos).
- Últimos recibos de cuota.
Con esto ya se puede reconstruir casi cualquier préstamo.
¿Qué se busca al reconstruir?
📌 Coherencia matemática
Que cada revisión genere una cuota calculable con una fórmula objetiva.
🧾 Capital pendiente real
Que el capital que queda coincida con lo que realmente has amortizado.
⚖️ Equivalencia financiera
Que el sistema amortice exactamente en el plazo pactado, sin métodos ocultos.
¿Qué puede pasar después?
Si la reconstrucción muestra diferencias grandes, hay opciones:
- Presentar revisión técnica al banco (con apoyo legal/pericial).
- Usar REDAL como defensa en ejecución hipotecaria.
- Reclamar devolución de cobros indebidos.
- Recalcular el saldo vivo reclamado si hay demanda.
La estrategia depende del caso. En la PAH lo miramos contigo.
Parte técnica (para quien quiera profundidad)
1) Fórmula base para reconstruir tras revisión
En sistema francés correcto, cada revisión obliga a recalcular la cuota:
C = P · [ i · (1+i)^n ] / [ (1+i)^n – 1 ]
Variables reales: P capital pendiente real antes de la revisión, i TIN revisado real, n cuotas reales pendientes.
Si el contrato no fija esta relación, el recálculo queda indeterminado (vicio REDAL).
2) Reconstrucción “desde el día 1”
Se recalcula cada mes con los intereses pactados y las revisiones reales. El objetivo es obtener el cuadro de amortización que debería existir si el préstamo estuviera matemáticamente determinado.
3) Comparación técnica con el cuadro del banco
Se buscan:
- Diferencias sistemáticas en amortización tras revisiones.
- Saltos imposibles en capital pendiente.
- Uso de P o n teórico en lugar de real.
- Capitalizaciones indebidas o amortización negativa.
Si aparecen, la deuda del banco no es confiable.
4) Resultado final
Se obtiene:
- Cuadro limpio completo.
- Diferencia acumulada respecto a la entidad.
- Saldo vivo real (capital pendiente correcto).
Es la base para defensa jurídica o negociación.
Corregir una REDAL es recuperar control sobre tu hipoteca.
Si quieres hacerlo acompañada/o, trae tus papeles a la PAH.