Fórmulas que deben aparecer en la escritura (y no aparecen)
El corazón de una hipoteca REDAL es este: falta la fórmula que permite calcular la cuota tras cada revisión del interés. Sin esa fórmula, el contrato queda indeterminado y la devolución del capital queda al criterio de la entidad.
Idea clave explicada fácil
Si tu contrato explica cómo cambia el interés, pero NO explica con una fórmula cómo cambia la cuota, el contrato está incompleto.
Este es el eje de una hipoteca REDAL: falta la herramienta matemática que determina la nueva cuota. Esto no es un tecnicismo: es lo que impide que una persona pueda comprobar si el banco ha calculado bien.
Lo mínimo que una escritura debería incluir
En un préstamo con sistema francés (cuota constante), cada vez que cambia el tipo de interés debe poder calcularse una nueva cuota exacta. Para ello, la escritura debería incluir una fórmula como esta:
C = P · [ i · (1+i)^n ] / [ (1+i)^n – 1 ]
Donde:
- P = capital pendiente real antes de la revisión
- i = tipo de interés revisado (Euríbor + diferencial)
- n = número de cuotas que quedan
Si esta relación no está definida de forma clara, el contrato NO permite saber la cuota futura de forma objetiva.
¿Qué pasa en la mayoría de escrituras?
🚫 Aparece cómo se calcula el interés
“Euríbor + diferencial”. Hasta aquí, todo bien.
⚠️ Pero NO aparece cómo se calcula la cuota
Falta la ecuación que relaciona interés nuevo → cuota nueva. Esto genera indeterminación.
📉 El contrato dice “se recalculará”
Expresiones vagas como: “la cuota se recalculate para amortizar en el plazo restante” no definen ningún algoritmo matemático.
Ejemplos reales de cláusulas indeterminadas
- “La cuota se recalculará automáticamente.”
- “La cuota se ajustará a las condiciones del mercado.”
- “Se aplicarán las normas internas de la entidad.”
- “Las cuotas se adaptarán para mantener el plazo pactado.”
Ninguna de estas frases sirve para determinar matemáticamente la cuota. Son frases indeterminadas que permiten múltiples interpretaciones.
La parte técnica (para quien quiera profundizar)
1) Fórmula que suele faltar: la anualidad constante
Es la fórmula que garantiza que el préstamo se amortiza exactamente en el plazo pactado, incluso cuando cambia el interés. Si no está, el contrato no define su propio funcionamiento.
2) Error frecuente: solo aparece la fórmula de intereses
Muchos contratos incluyen: I = P · i Pero esta fórmula SOLO calcula intereses mensuales. NO determina la cuota revisada ni la amortización.
3) El vínculo “interés nuevo → cuota nueva” debe estar en el contrato
En una hipoteca variable, el sistema debe recalcular la cuota con el interés nuevo. Si el contrato solo define el nuevo interés pero no su aplicación a la cuota, el pacto queda técnicamente roto.
4) Indeterminación financiera y jurídica
Si la fórmula falta, el resultado económico (cuota) depende del criterio interno del banco, y por tanto el pacto de amortización queda al arbitrio de una de las partes.
Si tu escritura no define la fórmula de cálculo de cuota, es una señal REDAL clara.
Tráela a la PAH y lo revisamos juntas paso a paso.